原标题：新大正遇“小而美”难题：八成收入来自重庆、人工成本连年上涨
物业公司上市潮开启多时，却鲜少有公司能顺利登上A股。
12月3日，A股终于迎来第二支物业股新大正。作为稀缺标的的新大正连日上涨，截至12月6日收盘，其股价为51.28元，较发行价累计上涨达91.63%，总市值36.74亿元。
与多数赴港上市的物业公司不同，新大正没有房企背景。在当前“谁开发，谁管理”的行业现状下，背后没有大树的新大正错位布局，着重发展学校、园区、商业、公共等综合物业，以及保安、保洁等专项物业。
2016年-2019年6月末，新大正非住宅物业计费面积在同期总计费面积中占比分别为83.62%、85.61%、86.5%、86.5%。
尽管在非住宅物业赛道上已有先发优势，但新大正面临着强劲的对手。如即将完成与招商物业重组的中航善达、近期通过聆讯的保利物业等，其非住宅物业在管面积、营收规模都大于新大正。
面临愈发激烈的行业竞争，新大正在全国化拓展、规模化扩张方面，面临着包括人力成本大涨等在内的多重问题。
就发展布局等问题，《国际金融报》记者多次致电新大正物业董秘办，但该电话一直处于“正忙”状态；品牌宣传部门相关负责人表示将转达采访提纲。不过，截至发稿前，记者尚未收到对方回复。
“小而美”的第三方物业
1998年，重庆大正物业管理有限公司成立，于2016年变更设立为股份有限公司，更名成重庆新大正物业集团股份有限公司。2017年2月，新大正在股转系统挂牌，又于当年8月终止挂牌。期间，新大正于2017年6月备案，开启上市辅导。
在经历了挂牌、增资、上市后，其控股股东、实控人王宣直接持股比例由被稀释至28.92%，此外，其通过大正咨询间接持股约4.09%，合计持股比例为33.01%。
新大正的前十大股东中，除了两家投资公司和大正咨询之外，其余皆为自然人；其中大正咨询为新大正的员工股权激励平台。
这一发展历程也显示出了新大正的与众不同：没有“富爸爸”。于是，“没背景”的新大正另辟蹊径，将非住宅物业作为其着重发展的项目，成为了一家管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校等城市项目的综合服务提供商。
图片来源：新大正招股说明书
招股说明书显示，2016年-2018年间，新大正在管项目中，住宅物业项目保持在30余个；而非住宅物业项目则分别为202个、251个、274个，其计费面积在同期总计费面积中占比分别为83.62%、85.61%、86.5%。
截至2019年6月末，新大正共计316个在管项目中，非住宅项目282个；共计约5838万平方米的计费面积中，包括学校、园区、商业、公共在内的综合物业项目以及包括保洁、保安在内的专项物业项目，其计费面积合计为86.5%。
不过，作为独立第三方物业的新大正，在规模上还是显得“小而美”。
中信建投证券分析师江宇辉指出，2016年，开发商背景企业与独立第三方企业（新大正、中奥到家等）在管理规模上尚处于同一量级起跑线，2016 年后独立第三方企业则被迅速甩开身位。
华创证券研报显示，截至2019年6月末，业内非住宅体量较大的物管公司中航善达在管面积为7634万平方米，非住宅物业约为5300万平方米；雅生活服务的总在管面积则已达到了2.11亿平方米，其中非住宅在管面积则有8723万平方米。近日通过聆讯的保利物业，截至2019年4月份，其在管总面积共约1.98亿平方米，非住宅在管面积达7763万平方米。
这也直接反映在了营收规模上。
2016年-2018年间，新大正营业务收入分别为 6.22亿元、7.68亿元、8.86亿元。同期，中航善达物业板块的营收规模则分别为22.98亿元、28.67亿元、37.18亿元；保利物业的营收也在20亿元以上，分别实现25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元。
同在A股上市、被新大正列入招股书中对比的南都物业，其营收规模亦大于新大正，分别为5.78亿元、8.2亿元、10.59亿元。
不过，“物业公司需要规模”也是新大正认可的发展趋势。12月3日的机构调研活动上，新大正管理层在回复机构关于“物业是否有规模优势”的问题时给出了前述回答。
事实上，在取得资本市场青睐后，头部物业管理企业大力投入兼并收购活动。平安证券研报指出，在港股上市的物管企业，其50%-60%募集资金用于收并购扩大规模。但新大正此次所募集资金的用途中并不包含收并购，仅以不足6000万元的募投资金用于“物业项目拓展”。
上海中原地产分析师卢文曦向《国际金融报》记者分析指出，没有开发商做支撑，新大正业务发展会有压力，更考验其自身拓展能力，“只能靠自己”。
偏安西南地区
整体规模偏小，或与新大正物偏安西南一隅相关。起家于重庆的新大正一直在此深耕。
2016-2019年6月底，新大正在重庆实现的主营业务收入分别为 5.45亿元、6.53亿元、7.31亿元、3.85亿元，占相应期间主营业务收入的比例分别为87.77%、85.09%、82.52%、78.73%。虽然占比逐年下降，但依然保持在高位。
截至2019年6月30日，新大正在管项目316个，有216个来自重庆；在管面积5838万平方米，其中约3567万平方米来自重庆。
华创证券研报指出，2012年，新大正承接贵州省高级人民法院物业，开启了全国布局。只是当前仍较为局限在西南地区。据披露，截至2019年6月末，新大正的主营业务地域已经拓展到了中部地区、东部地区、西北地区等16个省，其中渝黔川三省收入比重占了总收入的91.28%。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析认为，新大正目前深耕区域为重庆，61%的在管面积集中在重庆，区域深耕的优势是能够树立自己的品牌标杆，在当地能够成为龙头企业。“但是物业本身就是一个微利行业，要想长远发展，还需注重规模，因此新大正的区域布局具备一定的业务地区集中度过高风险”。
这样的区域结构在一定程度上也对新大正的项目单价造成了影响。“比如，其他公司位于一二线城市的业务占比高，其均价就相应较高。”卢文曦在《国际金融报》记者采访时表示。
2018年，新大正公共、园区、商业、住宅项目的平均单价为每月4.11元/平方米、1.5元/平方米、3.54元/平方米、1.28元/平方米。而平安证券研报数据显示，2018年，百强企业相应项目的计费单价分别为每月7.84元/平方米、3.61元/平方米、7.01元/平方米、2.3元/平方米。
事实上，新大正自身在西南各大城市的平均单价也低于部分东部省区。截至2019年6月末，新大正在重庆的项目平均单价为每月1.75元/平方米，而江苏、浙江、福建的平均单价则为每月2.93元/平方米、16.66元/平方米、3.78元/平方米。
在向其他地区拓展实现规模扩大的同时，新大正还将面临着一项重大的考验，即人力成本的增加。
作为劳动密集型的企业，人工成本在新大正的主营业务成本中一直占据“C位”，2016-2018年间，该项成本占比分别为86%、86.96%、87.63%，金额分别为4.1亿元、5.24亿元、6.11亿元。截至2019年6月末，人工成本为3.36亿元，占比达到87.12%。
华创证券研报数据显示，2016年-2019年上半年，新大正人工成本占总成本的比例平均为87%，高于行业平均50%-60%。
虽然占比很高，但其实新大正给员工的工资并不高。2016年-2019年6月末，其综合了高层、中层、普通员工的月平均收入为2625.28元、2805.91元、2873.38元、2978.6元。
而南都物业在2014年时的员工平均工资就已达3365元；目前正在A股上市排队中的开元物业，截至2019年6月末，其月平均工资已达到了4206.73元，其中普通员工工资为3599.4元。
除了工资上涨之外，规模扩大带来的员工数量的增加也加重了人工成本。2016年-2019年6月末，新大正的员工总人数分别为12172人、13751人、17673人、18889人，其中90%以上为物业项目的工作人员。
由此来看，未来新大正向单价更高的江浙地区扩张时，或将面临不小的成本压力。新大正在机构调研中亦明言，“全国化进程会对利润有一定的影响，无论是前期市场开拓人员费用、区域公司建立、新项目资产购买、人员招聘等各项费用支出都会有一定影响。”
（责任编辑：华青剑）
