红周刊 记者 | 熊颖
刚刚卖掉旗下的医疗、物业资产，蓝光发展又开始积极寻求股权合作，甚至有消息传出，融创拟收购蓝光发展。蓝光发展的一系列动作都围绕“找钱”和“回款”。然而在其背后，蓝光发展位于南宁的地产项目，疑似因债务问题陷入僵局。而且相关项目还被业主投诉。
南宁项目疑似陷入僵局
业主质疑能否按时交房
近期，蓝光发展在南宁开发的雍锦澜湾遭到了多位业主投诉。在人民网的领导留言板上，有该项目的业主给南宁市孙市长留言表示，“我是南宁雍景蓝湾的1期的业主，该项目2018年11月开始销售，按购房合同应于2021年12月30日交房。截至2021年4月22日，该项目进度缓慢甚至停滞，施工人数稀少，存在不能按时交房，甚至烂尾的风险！具体如下:1.开发商2020年7月至2027年3月提供的家书中，8个月时间多栋楼进度几乎停滞。2.现工地已经拖欠农民工工资。”根据业主提供的投诉截图，该“南宁雍景蓝湾”实际为蓝光发展旗下开发的南宁雍锦澜湾。
据悉，蓝光发展于2018年6月22日首进南宁，以7.75亿元拿下雍锦澜湾的前身地块，成交楼面地价3950元/平方米。由于需配建6.1万平方米产权移交房无偿移交给相关部门，还需配建一所幼儿园、一处农贸市场、两个文化活动站、两座公厕，地块的实际楼面地价保守估算超过6600元/平方米。根据限价规定，该地块住宅销售均价（毛坯）不得超过7460元/平方米，由此可见盈利空间有限。
房天下显示，蓝光雍锦澜湾于2018年年底开盘，精装房售价在1.1万元/平方米～1.35万元/平方米，直至2021年4月21日销售完成，楼盘一期1～14栋住宅预计于2021年交房，二期住宅预计于2022年6月交房。
4月28日，《红周刊》委托某互联网平台的跑腿服务人员去雍锦澜湾施工工地了解情况。据这位跑腿人员和记者反馈，当天售楼处无人，工地建筑吊机并未工作，雍锦澜湾预计于2021年交房的一期1～14栋住宅部分尚未封顶。此外，多栋住宅虽已安装门窗，但建筑外立面仍未粉刷涂料。据其介绍，“现在工地（工）人不多，应该在100人左右，据了解部分为临时工。”而问及是否存在拖欠工资以及何时交房等问题，项目工人避而不答。
一位在房地产深耕多年的从业者告诉《红周刊》记者，工地成本高昂，吊机一天的开机成本在30万元到50万元间不等，吊机没有运转，说明工地很有可能处于停工状态。“这个阶段还有小区设施和路面施工会同时进行，一期加二期至少还得有500到1000人左右。”
一位在南宁接近该项目的人士告诉《红周刊》记者：“现在有传言说南宁雍锦澜湾或存在和银行的债务问题，开发商没钱给总包单位，所以项目停工了。”
南宁雍锦澜湾遭到业主质疑的情况并非个例。蓝光发展旗下分布有“芙蓉系”“雍锦系”“黑钻系”“长岛系”“未来系”“商办系”六大产品系，其中多系列都因能否按时交房、质量问题等遭到业主投诉。领导留言板显示，有业主投诉，西安蓝光公园华府存在交房问题，与购房合同不符；成都蓝光长岛国际社区精装修存“质价不符”问题，房屋存在瓷砖空鼓、地板起灰等房屋质量问题。
一季度偿债184.67亿元
有息负债增速受限暗藏隐患
蓝光发展的资金链问题，似乎并不仅仅存在于南宁雍锦澜湾项目。自2020年开始，蓝光发展就开始依靠抛售资产“回血”。2020年7月28日，蓝光发展及蓝迪共享拟以9亿元的交易对价将合计持有的迪康药业100%股权转让给汉商集团和汉商大健康；2021年3月22日，公司拟以49.64亿元转让蓝光嘉宝服务65.04%股权予碧桂园服务。而到了2021年蓝光发展偿债压力激增。
2021年一季度报显示，蓝光发展筹资现金活动流出201.19亿元，较2020年一季度的78.23亿元，同比增长157.18%。筹资活动的现金流出主要为偿还到期债务和支付现金股利，其中公司分配股利、利润或偿付利息支付的现金仅为16.52亿元，占比8.2%。也就是说，2021年一季度，蓝光发展偿还债务耗资184.67亿元。
蓝光发展偿债规模增长迅速，融资规模却增速有限，2021年一季度，公司筹资活动现金流入145.24亿元，同比增长仅为17.72%，而这也导致了蓝光发展的筹资活动现金流自2016年以来首次出现负值。
与此同时，蓝光发展国内外债券价格出现大幅波动。4月26日，16蓝光01成交价94元，下跌3.09%；19蓝光02成交价91.8元，下跌7.74%。
蓝光发展试图通过“引战”来抵御风险，然而增速受限的有息负债也为其埋下隐患。根据“三道红线”融资政策规定，截至2020年末，蓝光发展净负债率为88.57%，扣除预收款后的资产负债率为73.03%；现金短债比1.06，踩线一条。据此，蓝光发展有息负债规模增长不得大于10%。
自蓝光发展2015年借壳上市以来，有息负债的年增速均超过10%。企业预警通显示，2015年～2020年6年期间，蓝光发展有息负债分别为179.76亿元、266.23亿元、306.39亿元、537.24亿元、605.01亿元、768.21亿元，分别同比增长373.5%、48.1%、15.08%、75.35%、12.61%、26.97%。
“三道红线”给蓝光发展的负债增长戴上“镣铐”，有息负债规模增速最高不得超过10%，这也意味着，2021年蓝光发展的有息负债最多不得超过845.03亿元。
知名地产分析师严跃进告诉《红周刊》记者，从有息负债数据来说，蓝光发展的增速比较明显，和企业战略扩张等有关。所以目前需要对“三道红线”有敬畏之心，主动降负债。因为实际上负债规模偏大，若房屋销售市场波动性大，那么后续经营压力是比较大的。
严跃进还表示，从融资本身来说，企业更多会强调股权融资。如果房屋销售行情不好，资金回笼比较慢，那么各种借债的动作，其相关弊端都比预期的要大。所以后续还是要引入各类战略投资者。
有息负债受到限制，蓝光发展的钱从何而来？除了向外力寻求帮助，还可以自身“造血”，也就是“促销售，抓回款”。投资人电话会议上，蓝光发展介绍，公司已采取相应举措，抓经营、抓回款。后续公司会继续加大三四线城市促销力度，加快资源去化。
不过蓝光不光项目屡遭投诉，近年来销售竞争力也在逐渐下滑。克而瑞数据显示，2021年前3月，蓝光发展全口径销售额为252.3亿元，排名第40位；而在此之前，2019年、2020年，公司全口径销售额分别为225.2亿元、139.4亿元；在房企中分别排名第26位、第35位。
此外，有分析指出，权益销售金额越高，意味着公司的项目独立性越强，销售回款金额也就越高。而蓝光发展的权益销售占比正在逐渐下滑，《红周刊》根据克而瑞公布的蓝光发展全口径销售额和权益销售额计算，2019年、2020年、2021年一季度权益占比分别为78.55%、71.16%、69.76%，这无疑进一步加大了蓝光发展的回款难度。
.END.
（本文已刊发于5月1日《证券市场红周刊》）
（责任编辑：蔡情）