011年的成都市锦江区水碾河南三街37号，还是一小片夹在居民区中的仓库，建筑老旧，环境不佳；半年后这里孕育出名为“U37创意仓库”的文创园，原本老旧破败的仓库摇身变成复古文艺新地标，并吸引到一批时尚弄潮儿成为死忠粉。
作为U37的招商经理，刘女士近大半年反而少有机会回到“U37创意仓库”，一是因为这里已处于接近满租的状态，运营情况理想；二是“U37”的品牌输出项目将于今年落地荷花池，同期还在进行其他项目的洽谈。
“U37”的英文字母“U”代表单词“union”，有“联盟”之意；数字“37”代表着品牌的起点，即成都市锦江区水碾河南三街37号。
从U37创意仓库招商中心工作人员王女士处了解到：“U37创意仓库的前身是药品仓库，九几年的时候医药公司改制，将部分闲置下来的仓库租给印刷厂，那时的环境、形象可以说是糟糕的；后来公司老板在考察时发现这里和北京798艺术村的情况有些类似，又在一环路这样好的地段，在连续考察了几个同类项目后，于2011年底租出仓库到期时收回，并成立了一家文化传播公司来打造运营。”
U37的打造理念是，不在基础建设上投入过多，主要对原有建筑、设施、场地等的维护和修整，偏装饰性质的工程均在业态引入后，再根据每家的特色打造。
U37招商经理刘女士解释道：“把仓库完全改造焕新的费用极高，甚至超过重新修建，更重要的是U37想要的正是原有仓库建筑的那个味道。”
相较于开发一个新的文创园或商业街区的投入，改造项目的成本低很多；而老仓库、厂房本身的建筑布局、空间形态、外观等，正契合当下审美倾向的工业风、复古风、性冷淡风等。
当初，U37创意仓库的招商和改造施工是同期进行的，先改造好的招商中心旁边就是打围的工地。
刘经理回忆当时的招商形势：“一没有政府背景、完全由私企操作；二距离城市主干道水碾河路有一条深200米的巷子，没有人知道这个地方、这样打造文创园是否可行，商家同样无法判断。那时即使希望商家入驻，首先需要商家真喜欢、想进来。”
据了解，U37创意仓库吸引到的第一批入驻商家大概有10家，都是因为认同并且喜欢园区氛围而来，在园区还有部分未完工的时候，这些商家就已经完成装修开始了经营，因此这批商家是唯一获得过部分优惠政策的商家，在园区整体形象打造出来至今，则全部按照市场价执行。
招商中心工作人员王女士也认为，最初定位的时候也没想到U37创意仓库能形成现在的文化、创意、艺术氛围，招商是摸索着进行的，第一批商家主要是咖啡、摄影、餐饮，通过这批商家的共性，决定了园区的定位。而这批商家带来的业态，也就奠定了U37创意仓库业态组合的基调，主要是中小型企业办公和体验式消费两大方向。
U37创意仓库提供了一组数据：自2013年开始满租，运营过程中仅有极少部分商家更换交替，年出租率在98%以上；其中各式办公及工作室占70%左右，余下为体验式消费和配套，业态组合相对平衡。
如今，创业团队对办公空间的需求形成新的市场，联合办公产品涌现；而消费市场中，已经有大量商家或品牌在向体验式消费转型；可见U37创意仓库在2012年的业态组合不仅新颖，还找准了市场的需求。
房观察随机走访了U37创意仓库的5家店铺，其中1家经营已有5年，其余4家均有3-4年。经营最久的美发店店主表示：“这里老店多、新店少，房租和物业费都不贵，没想过换地方。”经营近4年的花店店主表示：“这里价格合理，来拍照的人也多，工作人员好沟通。”
而刘经理形容园区商家用的词汇是“匠心”，她以这两年很火的摄影工作室为例：“这个行业成本高还辛苦，但这里的几家摄影，都对行业有真爱，他们拍摄的可以称为作品。其他商家也是一样，这就是他们能够长久经营下去的原因，是对行业的匠心在支撑他们。”
伴随着U37创意仓库良好的运营状态而来的，是位于老城区的场地局限问题。园区内仅有40个停车位，根本无法满足需求，只得向旁边的茶厂租赁，但有步行5分钟的距离。经过沟通，所有的办公商家都同意将园区内停车位留给来消费的客人；而经营商家，也自发出品了一些停车指南给客人，不但维护了客户关系，也缓解了园区停车压力。
今年，U37创意仓库内的药品仓库已确定于年内迁出，并入园区使用。刘经理透露，目前已有多个商家进行入驻洽谈。
现在U37创意仓库高效的招商，一是源于园区业态成熟且置换率低，加上空间面积有限，自身外溢的；二是靠成熟商家在行业内的口碑吸引，或朋友关系推荐带来的。
在U37创意仓库的运营公司有了输出U37品牌、扩展新项目的打算后，在成都二环边发现了一个老服装厂，有厂房也有仓库，通过10年的租赁打造了U37品牌的第2个文创园，并将项目所在区域地标“荷花池”的拼音缩写纳入项目名称，定名“U37文创园.成都HHC”，按计划会在今年年底对外开放示范区并招商。
正忙于该项目筹备的刘经理告诉房观察，老服装厂相较于U37创意仓库，规模相似、但保存状态差很多，用于维护和修整的基础建设费用约几千万元，是后者的3倍。但这并没有成为U37发展的阻碍，而且在招商还没开始的情况下，已经有商家咨询预约。
但和老服装厂问题一样，这一片区的形象面貌不佳，对此刘经理并不担心，她透露：“项目在走建设程序时，得到了金牛区管理部门的认可，在多次考察过U37创意仓库后，决定对项目旁的小沙河东路按U37的风格做市政改造，小沙河东路片区会彻底改变。”
在咨询了管辖小沙河东路的驷马桥街道办后了解到：“小沙河东路的改造正在走相关程序，如通过评审就会实施。政府也希望通过改造，带动周边产业转型和升级，化腐朽为神奇。”
虽然现在仍有不少成都人对城北留有环境不佳的印象，但刘经理认为要辩证来看：“城市老旧环境变糟很正常，说明该跟着时代更新了。荷花池曾是除春熙路外成都最有名的商业地标，如今春熙路依靠IFS和太古里焕发出新的活力，如果了解金牛区的规划，就会对城北、对荷花池有信心。”
她还补充道：“U37要做的不是撼动或替代荷花池，而是不要砸了荷花池的牌子。”
与此同时，U37在其他区域还有文化项目在洽谈，如果敲定，将继续以“U37文创园”作为命名的前缀，据刘经理透露，是当地政府在了解参观过U37创意仓库后的主动邀约。这意味着，经过单个项目5年的运营后，U37的文创园品牌效应已经形成，并迈入品牌输出扩张的阶段。
文中所示数据基于房指数系统收集整理，我们极力确保准确性，但无法保证数据的绝对完整和准确，分析结果仅代表数据趋势，不构成市场交易和投资建议，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。
本平台所刊载内容之知识产权为创家集团及/或相关权利人专属所有或持有，未经许可，禁止进行转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。版权事宜请联系：.
『物业』当文艺青年遇上保洁阿姨 文创商业该如何提供精细化物业服务？｜001
（下载iPhone或Android应用“经理人分享”，一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送，致力于成为你的私人智库。）