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摊费用）以及流动负债等。在评估基准日 2015年 8月 31日，各类资产、负
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开发建设的位于杭州市萧山区的萧政储出（2013）48号地块的杭州阳光城上
界。宗地总面积为 79600平方米，出让宗地面积为 64822平方米。本宗地块
规划总建筑面积 278,461.11平方米，地上建筑面积194,455.55，地下建筑面
积 84,005.56平方米；建筑容积率 3；建筑限高不高于 100米，建筑密度
22.75%，绿地率30%。该项目拟建设住宅总面积 191,781.12平方米，其中
多层建筑面积 9,136.88平方米，高层建筑面积 182,644.24平方米；机动车停
车位 2,102.00个。多层建筑为 4联、5联排别墅，共 8栋；高层建筑共 11
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（2015）第 0100001号《国有土地使用证》，并于 2014年 7月 21日取得《建
施工许可证》（一期）； 2015年 1月 24日取得萧售许字（2015）第 021号
商品房预售证，核准预售楼盘为上府 13-19幢多层住宅，总面积 8110.12平
方米；2015年 5月 28日取得萧售许字（2015）第 031号商品房预售证，核
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产、负债及损益情况进行核实与调查。资产核实与调查工作自 2015年 9月 6
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货币资金由现金、银行存款组成，账面价值 113,939,128.35元。
银行存款账面值 113,939,127.95元，是企业存放在当地中国农业银行杭
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该部分款项为关联方往来款项，账面余额合计 564,106,500.00元，各笔
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预付账款账面值 412,446.00元，核算内容包括基建用水、设计费、房租
的位于杭州市萧山区的萧政储出（2013）48号地块的杭州阳光城上府住宅项
根据杭萧国用（2015）第 0100001号《国有土地使用证》，项目座落于
积 64822平方米，权利人为杭州铭昇达房地产开发有限公司，土地使用权类
型为出让，批准土地用途为城镇住宅用地，批准使用年限为自 2015-1-5起至
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地已抵押于平安信托有限责任公司，抵押期限自 2015年 1月 19日至 2017
被评估企业亦将上述宗地作为其向杭州工商信托股份有限公司借款 50000万
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及附加包括营业税（5%）、城建税（7%）、教育附加费（5%）、水利基金（0.1%）
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准值》中的房地产开发行业中型企业 2014年成本费用利润率数据，相关数据
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用-销售税金及附加-后续投资利息-扣除适当数额的后续开发利润-土地增值税
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根据上述评估思路和评估过程，开发成本评估结果为 2,666,767,800.00
其他流动资产账面值 14,579,964.05元，核算内容是企业预交的营业税、
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纳入本次评估范围内的设备类资产账面原值 1,072,404.00元，账面净值
车等。以上车辆购置并启用于 2014年，目前车辆均可正常使用。所有车辆行
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年限按 15年计，该车 2014年 3月启用，至评估基准日已使用 1.4年。
车体骨架无明显变形；车身表面无明显凹陷、锈蚀；前后保险杆完整；风挡、风窗玻璃完
主要构件未见明显凹凸、修复痕迹；散热器格栅基本完好；未见明显机油渗漏；油管、水
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车顶及周边内饰基本完好；座椅无明显磨损；仪表台配件齐备无破损；玻璃升降器、门窗
底盘变速箱、减震器等未见明显渗漏；转向节、传动轴等主要构件无明显松动、松框或擦痕。
启动基本顺畅，发动机无明显异响，发动机怠速基本稳定；仪表板指示灯显示正常，各类
灯光和调节功能基本正常；车辆排气无明显异常；空调、音响、中控系统等工作基本正常。
发动机运转、加速基本正常；行驶中发动机、底盘、转向等部位无明显异响；制动系统工
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长期待摊费用账面值 216,258.67元，核算内容是待摊的装修费用。评估
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短期借款账面值 500,000,000.00元，是企业向其他金融机构借入的期限
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应付账款账面值为 373,605.00元，核算内容是企业项目工程业务应付供
评估基准日预收账款账面值 177,280,371.00元。核算内容为预收售房款。
应付职工薪酬账面值为 787,234.35元，是企业已计提而未付的职工工资。
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评估基准日应付利息账面价值 51,758,395.74元。核算内容为被评估单位
其他应付款账面值 1,667,099.73元，内容包括企业应付的投标保证金、
一年到期非流动负债账面值 1,005,000,000.00元，是企业向银行借入的
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生产总值 636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%。分季度看，一
季度同比增长7.4%，二季度增长 7.5%，三季度增长 7.3%，四季度增长 7.3%，
GDP同比增速放缓仅次于 2009年一季度全球经济危机的低点。在“稳增长”
时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业
接、与到 2020年实现全面建设小康社会奋斗目标紧密衔接的要求，保持经济
2014年，全国房地产开发投资 95036亿元，比上年名义增长 10.5%（扣
除价格因素实际增长 9.9%），增速比 1-11月份回落 1.4个百分点，比 2013
年回落 9.3个百分点。其中，住宅投资 64352亿元，增长9.2%，增速比 1-11
月份回落 1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.7%。
2014年，房地产开发企业房屋施工面积 726482万平方米，比上年增长
9.2%，增速比 1-11月份回落 0.9个百分点。其中，住宅施工面积 515096万
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平方米，增长 5.9%。房屋新开工面积 179592万平方米，下降10.7%，降幅
扩大 1.7个百分点。其中，住宅新开工面积 124877万平方米，下降14.4%。
房屋竣工面积 107459万平方米，增长5.9%，增速回落 2.2个百分点。其中，
14.0%，降幅比 1-11月份收窄 0.5个百分点；土地成交价款 10020亿元，增
2014年，商品房销售面积 120649万平方米，比上年下降 7.6%，降幅比
1-11月份收窄 0.6个百分点，2013年为增长 17.3%。其中，住宅销售面积下
降 9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。
商品房销售额 76292亿元，下降6.3%，降幅比 1-11月份收窄 1.5个百分点，
2013年为增长 26.3%。其中，住宅销售额下降 7.8%，办公楼销售额下降
2014年末，商品房待售面积 62169万平方米，比 11月末增加 2374万
平方米，比 2013年末增加 12874万平方米。其中，住宅待售面积比 11月末
增加 1352万平方米，办公楼待售面积增加 202万平方米，商业营业用房待售
2015年 1-2月份，全国房地产开发投资 8786亿元，同比名义增长10.4%，
增速比去年全年回落 0.1个百分点。其中，住宅投资 5922亿元，增长9.1%，
①2014年，全市实现地区生产总值 9201.16亿元，比上年增长8.2％。
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其中第一产业增加值 274.36亿元，第二产业增加值 3858.9亿元，第三产业
元，增长7.7％。按国家公布的 2014年平均汇率折算，为 16891美元。三次
全市完成固定资产投资 4952.70亿元，比上年增长16.2％。从产业投向
看，第一产业投资 19.07亿元，增长127.0％；第二产业投资 915.25亿元，
增长0.3％，其中工业投资 913.4亿元，增长 0.3％；第三产业投资 4018.38
全市完成房地产开发投资 2301.08亿元，比上年增长 24.2％。房屋施工
面积 10504.80万平方米，增长12.6％；竣工面积 1501.64万平方米，增长
28.1％。全年商品房销售面积 1121.13万平方米，下降1.6％，其中住宅销售
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2014年，杭州楼市成交经历了一个“前低后高”的走势。受 2013年底信贷
初成交量从 2013年的历史高位大幅回落，上半年持续低迷，而由 7月份起，
在 1200万平方米左右的历史高位，2015年去库存仍将是楼市的主旋律，在
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2014年，杭州样本均价自 2月开始连续 10个月下跌，11月创 16016元
本调查数据显示，杭州新建住宅均价自 2012年 7月开始持续上涨，2014年
1月均价达到历史最高值（18208元/平方米），但自 2月开始，杭州住宅价
涨转跌，之后住宅价格一路下行，11月降至 16016元/平方米的历史低位（为
宅价格结束了连续 10个月下跌的局面，均价上涨 0.73%至 16133元/平方米。
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年杭州住宅价格指数以 2115点的近 4年最高价格水平开局，但 2月结束了
2012年 7月以来的上涨态势，为 2112点，之后连续下跌，其中 6月跌幅最
大，高达7.64%，11月达到近 4年的最低点（1817点），12月则指数止跌
回涨。二手房价格指数在去年 12月达到近 3年最高点（3958点）后，今年 1
月起领先新房持续下跌，11月出现短暂上涨，之后 12月又开始下跌0.11%。
今年 12月，杭州新房和二手房价格指数分别为 1829点和 3564点，与今年 1
月相比分别下跌 13.52%和 9.84%，新房下跌势头明显超过二手房。
以价换量为常态，全年住宅成交均价同比下降 7.39%。2014年，以价换
量是杭州楼市的主基调，全年商品住宅成交均价仅 15439元/平方米，同比下
降 7.39%。具体来看，1月是杭州市场价格调整开始期，成交均价仅 15109
元/平方米，环比降幅超10%；2月价格持续下跌，跌至今年最低值，为 14175
交结构性拉升了全市均价；之后 4月、5月再次回归下行通道，6月-10月受
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2014年杭州楼市成交同比上涨7.39%，12月单月成交量创 2011年以来
高点。2014年，杭州商品住宅共计成交 76404套/842.09万平方米，同比增
长 8.57%/7.41%，月均成交 70.17万平方米。从历年住宅成交走势来看，自
2011年以来，杭州楼市成交呈现逐年增长态势，2014年更是创下了近 4年
节性等多重因素影响下，1月成交量显著下降23.66%，2月达到全年最低值
（23.54万平方米），3-5月住宅成交量总体较 2月明显回升，5月达到上半
此上半年楼市整体成交明显不如 2013年同期，同比降幅超 3成。进入下半年，
放松及央行降息对市场刺激作用显著，其中 10月成交量大幅上涨38.19%，
11月在较高基数的基础上微幅下滑，但仍维持在 100万平方米以上，12月作
为收官冲刺之月，楼市成交冲高至 128.99万平方米，创年内新高，达到近 4
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近几年大规模成交的住宅用地在 2014年集中进入市场，同时销售业绩压力促
年，杭州市商品住宅新批上市体量高达 95155套/1038.05万平方米，同比上
新批上市面积超 121.46万平方米；10月供应量季节性回落近 2成，11月受
企业年底加大推盘规模影响，新增供应量环比增长18.63%至 116.64万平方
2014年，住宅市场销供比上涨至0.81，供需差距有所缩小。2014年，
缩小。2014年，住宅成交量同比上涨 7.41%，新批上市量同比上涨 0.28%，
成交上涨幅度高于供应涨幅，销供比为 0.81，相较 2013年同期略有提升，
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内最高值，高达 27.55个月；下半年，住宅库存量仍持续攀升，至 11月创历
史最高值（1210.05万平方米），12月有所下滑，截止 31日库存量为 1183.83
万平方米，较 2013年底上涨18.61%，去库存压力仍较大。但由于成交量的
大幅回升，出清周期从 7月开始一路下降，至 12月仅为 12个月，为年内最
以上。2011-2013年，随着限购限贷的政策缓和，住宅市场迅速回温，由此
步增长，到 2013年宅地规划建筑面积高达 1368.14万平方米，仅次于历史最
高 2009年。进入 2014年，在经历 1月份短暂的火热市场行情之后，2月开
始市场成交量开始大幅回落，全年宅地总规划面积仅 739.26万平方米，同比
下降45.97%，土地出让金额仅 545.86亿元，同比降幅45.58%。宅地市场低
尤其冷清，由此主城区宅地成交占比略有提升，结构性拉升了 2014年宅地价
格水平。据统计，2014年，杭州宅地成交楼面均价为 7383.84元/平方米，同
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愈发悲观，拿地更趋谨慎与理性，由此 2014年全年高溢价拿地的现象少见。
2014年，从 3月份开始到 8月份，连续 6个月溢价率为 0，全年平均溢价率
超过10%的地块也仅有 11宗，且多集中在主城区热点区域。其中，溢价率最
高的为杭州未来科技城 13号地块，达到40.69%，由合景泰富地产控股有限
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等利好，由此 2015年楼市行情向好的基本态势依然存在，但杭城供求失衡的
结构性矛盾依然存在，去库存依旧是 2015年楼市的主基调，价格上涨动力不
杭州住宅销售面积同比下降 3成以上，7月以后随着限购全面放开、“930”、
入市放缓，在供大于求的压力下，房价结束 2013年的上涨趋势，全年销售均
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沉寂了 4年之久的改善性需求得以释放，年龄段在 30岁以上的群体在限购解
善需求的提升。另一方面，2013年下半年开始，主城区一些优质地块的出让，
如蓝孔雀、杭师大、杭电大、华家池地块的出让，主城区高端住宅会在 2015
(1)国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(2005年 3月 26
(2)2005年 4月 27日，国务院总理主持召开国务院常务会议，提
出了八项加强房地产市场引导和调控措施(被业界称为“新国八条”)。这八条措
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(3)2005年 5月 11日，国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国
的意见》(被业界称为“七部委八条”或“七部委意见”)。这八条意见是：强化规
(4)2006年 5月 17日，总理主持召开国务院常务会议，研究促进
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(国办发〔2011〕1号，2011年 1月 26日发布“国八条”)，提出地方政府控制
(国办发〔2013〕17号，2013年 2月 26日发布“新国五条”细则)，通知称：
款比例和贷款利率。二手房税收由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收。
(8)2014年 3月 5日的政府工作报告称，要“针对不同城市情况分类调控，
产市场持续健康发展。”2014年 6月，呼和浩特成为全国首个正式发文放开限
2014年底，在全国的限购城市中，除北上广深及三亚 5城外，其他城市均放
(9)2014年 12月 22日签署第 656号《中华人民共和国国务院令》，公
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保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。该条例自 2015年 3月 1日起施
机构一年期贷款基准利率下调 0.4个百分点至 5.6%；一年期存款基准利率下
调 0.25个百分点至 2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款
利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.1倍调整为 1.2倍；其他各档次贷款
和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并；这是继 2012
(11)2014年 9月 30日，中国人民银行、银监会发布了《关于进一步做
(12)2014年 3月 16日，新华社发布了中共中央、国务院印发的《国家
新型城镇化规划(2014—2020年)》，《规划》主要内容可以归纳为一条主线、
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界。宗地总面积为 79600平方米，出让宗地面积为 64822平方米。本宗地块
规划总建筑面积 278,461.11平方米，地上建筑面积194,455.55，地下建筑面
积 84,005.56平方米；建筑容积率 3；建筑限高不高于 100米，建筑密度
22.75%，绿地率30%。该项目拟建设住宅总面积 191,781.12平方米，其中
多层建筑面积 9,136.88平方米，高层建筑面积 182,644.24平方米；机动车停
车位 2,102.00个。多层建筑为 4联、5联排别墅，共 8栋；高层建筑共 11
（2015）第 0100001号《国有土地使用证》，并于 2014年 7月 21日取得《建
施工许可证》（一期）； 2015年 1月 24日取得萧售许字（2015）第 021号
商品房预售证，核准预售楼盘为上府 13-19幢多层住宅，总面积 8110.12平
方米；2015年 5月 28日取得萧售许字（2015）第 031号商品房预售证，核
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2个单体在建，并于 2015年 7月 25日开盘预售，预计 2017年年底一期全
截至评估基准日，被评估企业已预收售房款 177,280,371.00元，均未确
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1.企业整体价值 企业整体价值是股东全部权益价值和付息债务价值之和，计算式如下：
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开发(基准日已有规划建设方案的空地)的开发建设期(含销售期限)确定为明确
其中，权益资本成本 K采用资本资产定价模型(CAPM)确定，计算式如下：
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界。宗地总面积为 79600平方米，出让宗地面积为 64822平方米。本宗地块
规划总建筑面积 278,461.11平方米，地上建筑面积194,455.55，地下建筑面
积 84,005.56平方米；建筑容积率 3；建筑限高不高于 100米，建筑密度
22.75%，绿地率30%。该项目拟建设住宅总面积 191,781.12平方米，其中
多层建筑面积 9,136.88平方米，高层建筑面积 182,644.24平方米；机动车停
车位 2,102.00个。多层建筑为 4联、5联排别墅，共 8栋；高层建筑共 11
用（2015）第 0100001号《国有土地使用证》；2015年 1月 22日取得建字
24日取得萧售许字（2015）第 021号商品房预售证，核准预售楼盘为上府
字（2015）第 031号商品房预售证，核准预售楼盘为上府10、11幢高层住
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2个单体在建，并与 2015年 7月 25日开盘预售，预计 2017年年底一期全
分析，确定多层住宅类物业的平均售价为 33000元/平方米，高层住宅类物业
的平均售价为 21500元/平方米，地下车库物业的平均售价为 170000元/个。
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地征用和拆迁补偿费、土地税费等)、前期费用(包括勘察设计费、七通一平费、
市政规费、土石方等)、建筑成本(包括土建工程费、安装工程费、装饰工程费、
广场、保安房等)、开发间接费用、顾问费、规费/保险、管理费用及员工工资、
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经查询 Wind资讯，评估基准日 10年期国债平均到期收益率为3.3252%，
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式中：成熟股票市场的基本补偿额取 1928-2014年美国股票与国债的算
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经测算，企业 2015年 1-8月份付现金额为 1,238.80万元。经与企业管
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无增值；所有者权益账面值为 162,204.79万元，评估值为 165,022.95万元，
增值额为 2,818.15万元，增值率为1.74%。资产评估结果汇总表如下：
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值进行评估，资产基础法的评估结果为 165,022.95万元，收益法的评估结果
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东全部权益价值进行评估，经分析后，采用资产基础法的评估结果 165,022.95
万元，增值额为 2,818.15万元，增值率为 1.74 %。评估值与账面价值相比较
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