新浪商业地产(编辑 李佩佩)2011年2月23-25日，由中商联购物中心专业委员会、中房协商业地产专业委员会及中国房产信息集团共同发起组织的“DFOM 2011商用不动产中国年会”将在国家会议中心隆重召开，本次活动主题为“开发金融运营营销”。活动前期，新浪商业地产对政、商、学界重量级嘉宾展开专访，以下为蓝色港湾有限公司市场推广总监宋彦知访问现场：
新浪商业地产：自开业以来，蓝色港湾共举办了三届灯光节，在客户中的反响如何？对客流量和商家营销额都带来哪些影响？
宋彦知：蓝色港湾的灯光节是北京乃至全国的第一个现代化灯光节，其实在法兰克福等国外很多国家和地区，都设计规划有灯光节，对于城市的商业零售、餐饮娱乐等产生巨大推动作用，灯光节期间流动人口成倍增加，对经济发展有积极影响。在我们举办灯光节之前，考察了很多国外的灯光节，吸取了诸多成功的经验，同时，我们运用了LED节能技术，最大限度的同时达到节能和美感。灯光节举办以来，每年都给人们带来不同的感受。
一提到灯光节，传统上都会想起红灯笼，所以当我们第一届灯光节举办后，令人们耳目一新，利用灯光也可以展现很漂亮的风景，那届灯光节闭幕后，先后有很多城市管理者专程来项目参观，学习交流这项活动的举办流程和经验，并将其在其他地区进行运作。
第二届灯光节恰逢2009年经济危机，所以我们以“地球\和平\繁荣”作为活动主题。在这次灯光节举办过程中，有许多外地旅行社与我们签约，把蓝色港湾作为一个旅游景点。现在我们正在举办的灯光节以“欢乐的海洋”为主题，吸引了20多家旅行社与我们签约。
灯光节的举办对于蓝色港湾产生了很大现实意义，上届灯光节共持续92天，直接带来453万的客流量、5.74亿的营业额，有一些商家的营业额比平时上涨了10多倍。现在，灯光节已经作为一项城市文化活动被市民所接受，我们的项目也通过各种营销活动日渐成熟。
新浪商业地产：蓝色港湾在营销模式上一直以活动营销为主，这种营销模式相比价格营销手段有何优势？
宋彦知：现在商业项目的一个普遍现象就是同质化严重，这也是诸多开发商急于突破的，如何吸引客户、塑造不同的商业气质是很多开发商都在探求的，打折、促销等价格手段确实可以在一定程度上提高销售额，但是也存在一些限制。因为客户分为目的性消费和非目的性消费两种，相比而言，价格手段仅对目的性消费群体存在吸引力，对于非目的性消费群体，则需要创造中间环节来引发、调动顾客的积极性。
通过活动给项目包装以文化气质，可为市民、游客提供文化展示的窗口，为其营造轻松、愉悦的购物环境，可让客户在体验过程中产生消费，这对商业发展是一种良性循环，所以说商业项目运营一定要塑造独特的商业文化。
新浪商业地产：2011年蓝色港湾有何发展目标和规划？是否会将蓝色港湾这种运营模式复制至其他城市？
宋彦知：2010年下半年开始，我们就展开了第一次品牌调整，根据产品定位的不同，选择更适应市场、更适合消费者需求的品牌入驻，以确保我们项目的竞争力和吸引力。同时，我们还前往欧洲、美国等地进行考察访问、引进品牌，2011年下半年将有更多品牌入驻蓝色港湾，其中有些品牌是第一次进入亚洲，也有的是第一次进入中国，目前已经有10几家店正在装修。我认为，商业项目若想取得成功，一定要有明确的定位和规划，，每个地区的地块特点、消费者分析和定位、周边竞争对手等存在较大差异，将产品模式完全复制并不科学，必须因地制宜，根据具体情况进行规划。
新浪商业地产：商场、百货、购物中心和城市综合体等商业型态，在开发运营上是否有所不同？哪种更具开发价值？
宋彦知：商场、百货都是存在多年、较为传统的商业型态，现在谈的最多的是购物中心和城市综合体，其实我觉得只要运营得当、发展好了，都有优势和前途。相对来说，城市综合体对开发商更有考验，对业态布局、地块、位置等各方面的考量更为严格，任何一个环节有所疏忽，都会对项目产生不好的影响，如果开发商盲目开发，问题就更突出。开发商一定要有科学的定位，注重品牌组合和业态布局。
宋彦知：一个好的商业项目应该是“城市起居室”，是满足多种需求、涵盖多种业态的综合性项目，对于区域发展、提高居民生活品质都会产生巨大影响作用。如果说我们把上班的地方称为“办公室”，家称为“卧室”，蓝色港湾希望给这个城市提供一个“城市起居室”，是供人们社交、休闲、娱乐的地方。
同时，商业项目也是城市的窗口，直接体现城市的发展情况和繁荣状况。目前的商业地产市场现状需得到提升，开发商可结合本土情况，引入国内外资源，通过各方面的综合打造，建设成各地区的地标性建筑，完善城市功能。
新浪商业地产：2月22日，DFOM(开发金融运营营销)2011商用不动产中国年会即将召开，众多来自相关行业的人士，将围绕商业地产的开发建设、金融投资、运营管理、招商营销等问题，进行全面深入的探讨交流，力求为商业地产提供引导性支持。您对此次年会有什么期待？想获取哪些信息？
宋彦知：媒体作为信息传播平台，举办这样的年会有着积极意义，可将线上、线下活动进行很好的结合，对于企业之间的交流也存在有效促进作用。首先，我希望从此次年会了解大家对于目前商业地产项目市场现状、未来走势的认知和见解。同时，金融对商业发展有重要作用，希望大家能探索一条适用于商业地产发展的金融创新之路。此外，针对商业业态布局、项目经营管理等内容，也希望得到更多的交流与沟通。