对于有着禅城“曼哈顿”美称的佛山岭南天地，“在佛山，我们确实是最好的。”中国新天地佛山岭南天地项目总经理邹郁先生如此自豪地说道。
佛山的岭南天地是一个传统文化和商业元素完美结合的文化商业综合体，项目包括住宅、办公楼、零售、餐饮、娱乐、旅游及文化等设施。
邹郁表示，最重要的是商业和文化的结合，这是岭南天地的根本核心。因此，岭南天地的招商条件也是相当苛刻。
邹郁强调，合作的商户在装修标准上需要按照他们的要求，从技术细节到大的方面，包括外立面、色彩、机电设备管理等都是有要求的，甚至设立一个专门营运部门来管理这方面的事情。除了装修标准，入驻商户还需要有品牌，经营团队需要有经验，而租金是最后考虑的。
苛刻的招商条件，主要是为了维持岭南天地的文化氛围，以及保障整个项目的成功运营。目前，岭南天地的商户续约率在80%到90%，邹郁说。
此外，据邹郁透露，岭南天地项目分为两期，一期项目已经100%入住，二期的招商进展也非常顺利，目前入住率为30%左右，预计年底会达到80%到90%，其中核心部分到年底整体入住率将达到96%。
现场提问：广州有很多类似于文化创意产业园的地方，他们也希望把外面的商业引进去，你觉得文化和商业这两个怎么融合才能达到目的？
邹郁：其实创意产业园和我们的模式不太一样，在上海新天地，岭南天地都有文化元素在里面。佛山的文化元素非常丰富，有22座国家级的历史文化建筑，省级的简氏别墅，市级的“嫁娶屋”，还有一些非物质文化遗产，包括剪纸、陶艺、功夫，这都是我们当时选择项目的重要原因。
岭南天地的定位是文化和艺术、旅游、商业、休闲中心。岭南天地和其他商业项目不同，大家都讲差异化经营，我想佛山本身的文化元素就是最好的差异化，是没有任何人可以复制的。
当然，文化和艺术有一个问题，应该要怎么和商业结合？我觉得这是一个互动的关系。文化和艺术是需要钱去投入的，所以我们现在先做好商业项目。商业项目做好了，才有更多的文化艺术方面的投资。
但是反过来，文化艺术能够提高我们整个商业项目的品味，能够提高人流，增加项目的独特性，也能够变成我们商业项目很独特的一个地方。
现场提问：从去年底到今年初有很多购物中心都进行了业态的调整，增加体验式的业态，岭南天地这方面大概的比例是多少？
邹郁：天地系列产品有其特殊性。因为天地系列是一种开放式的街区，开放式街区相对而言餐饮比例会更大一些，这是业态造成的。我们现在餐饮比例占70%左右，这是非常正常的比例。
电商冲击是大家都回避不了的一个课题。应对电商冲击，大家都知道要增加体验性项目，但是能不能做到呢？十年前还没有电商冲击的时候我们已经做了上海新天地，我们做到了。
现场提问：如果想让游客在岭南天地停留更长的时间，酒店元素很重要，上海新天地里面有三家五星级酒店聚集。我看到岭南天地只有一家马可波罗酒店，你们会不会引进更多的国际酒店品牌？
邹郁：这是我们想解决的问题，也是整个佛山商业项目和整个佛山旅游部门需要共同解决的问题。
我们正在努力创造一个环境，增加多一点体验和节目，希望游客不是一下子就走完了，多留一个晚上，这样旅游蛋糕就会做大。当然，旅游仅仅是元素之一，并不是我们的全部。但是酒店是很特殊的，不是我们想要它到一定程度就马上会到那个程度。现在，马可波罗酒店还是非常不错的，入住率大概是60%到70%。
我们未来在祖庙对面的地块还有定位更高端的酒店，品牌暂时没有确定，因为酒店的品牌，酒店管理团队有其特殊性，必须要充分的论证考察。我们的动工计划已经定了，大概明年会动工。
现场提问：岭南天地相当于大盘操作，旧城改造花的时间比较多，整体要到2020年才能完工，这个对资金的要求非常高，你们在资金方面是怎么考虑的？整个项目的资金来源是哪些？
邹郁：我不同意香港公司就资金来源多一点这个说法，但是肯定对资金的要求是非常高的，特别是大型项目，我们项目总体面积大概在150万平方米左右。
我们的融资渠道无非是几个方面，第一，我们是上市公司，有上市公司的融资渠道。另外，我们有很多多年累积下来的战略合作伙伴。
最近引进了Brookfield，这个也是我们的融资能力和渠道之一。我们引进的这个Brookfield是全球最大的资产管理公司之一，管理着超过2000亿美元的资产。
引进Brookfield更看重的是对资产的运营能力，资金是一个商业项目运营成功的一部分。除了资金要求之外，还有我们整体的设计能力，岭南天地的布局是非常到位的，我们花了非常多时间，请了很多国家级大师做规划。
每一个条件都具备的情况下，我觉得才有可能打造出一个好项目。包括钱，也需要人，需要经验，这个都需要非常多时间的积累。
邹郁：到目前为止，岭南天地住宅开发已经到第四期，这个月会推出尚苑，价位大概1.5万/平方米。这一期可能偏重年轻群体。我们五一节开放样板房，我的同事跟我说有4千个房客到场，但是还没有正式开售，我们希望能够卖一个满堂红。
邹郁：住宅的销售当然是很大的资金来源，因为项目开发需要长期的回报，所以我们也是希望能够做一个长期项目和短期项目的结合，我相信这个住宅一定会对我们这个项目支持很大。
现场提问：去年你们有出售非核心物业，包括重庆有两个，差不多贡献了70亿的资金，这个是什么原因？
邹郁：这个是最高层的决策，但是毫无疑问出售非核心物业，进行资本的运作是非常合理的安排。因为我们公司将资产分为三类，一类叫核心物业，第二类叫合作物业，我们占51%以上的股权，还有一部分是非核心物业，可以进行出售的。像岭南天地，上海新天地这种天地系列产品我们不会出售，我们会持有长期经营，提升它的价值，因为它的价值提升也带动了周边物业的提升。
现场提问：一方面要保护文物建筑，另外一方面要引导人流的走向，设计一些动线，这个工作是怎么做的？还有二期招商会在一期的基础上有哪些变化？
邹郁：我们所有的东西都是找顾问公司做，包括动线设计、规划设计，因为项目附近有两个地铁站，有祖庙大街，这是我们人流的主要来源之一。我们设计的动线是地铁出口出来，然后经过岭南天地，经过零售街，商业区域，从一期到二期。
希望下一步东华里开了就能够穿过东华里，然后能够到乌家庄。这整个一片是一个固定的线路，我们设计的路线分钟左右，是一些参观性的。
这个问题也牵扯到了商业布局的问题，举个例子，假设一个商业项目一期是每天来十万人，面积增加一倍，如果人员仍然是十万人，意味着你每家商户的消费会减少一半，这个不是一个好的商业布局。
我们的商业开发是有战略性布局的，某些重点位置是必须要有什么商业业态。而且我们开业的节奏不会说开了这家就跳过去开另外一家，我一定是开这家，接着下一家，最多隔两个铺子，要把这个流程逐步完善。
邹郁：公司如果给我的任务是把它填满，我估计一个月保证100%填满，一点问题都没有，只不过我们对品牌有很高的要求。租金是我们最后考虑的，但也不是说你给我租金我们就要你，我们还考虑装修标准、经营经验。
我们试过有客户其他条件都满足，就是经营团队太新了。做商业项目我敢保证十个新手做生意有八个会失败，所以不管他投入多少钱，我们怕他失败，当然我们希望他成功。
因为他做得不好代表我们整个项目做得不好，所以我们希望他的团队很有经验，这样我们才敢要。
我们觉得商业最主要的一个标准就是客户赚钱，我们业主赚钱是没用的。客户不赚钱，不管是有大资金支持的，还是来玩票的，只要不赚钱，我相信半年以后就关门。
所以我们想的一切都是为了让客户赚钱，客户赚钱才能交租。而客户的经营一定要按照我们的要求去做，如果达不到我们的要求，我们只好请你离开。有一些事情不能做，因为要保护整体的环境。
邹郁：我们有一些客户已经到续约期了，但大部分客户还没有到，我们的续约率在80%到90%，个别客户会调整。
邹郁：我觉得电商没有人能够回避得了，但是有幸的是我们岭南天地的特色所在，所以受到的冲击会相对少一点。但我们仍然是一个创新的公司，我们现在已经开通了我们的微信平台、微博平台，现在我们还在做客户忠诚计划，我们希望把微信、微博平台、客户忠诚计划、我们的积分，和我们的引导系统结合起来。
还有我们的微发令，你在这里可以找到小吃，可以订餐。因为我们在E地块有一个项目，在祖庙旁边的一个地方，大概有8万平方米左右，希望12月份能够开业。
邹郁：这个得看年报，不管怎么说，这是一个很长期的回报，投资额到现在已经过百亿，要闻这是非常大的一个项目。
现场提问：除了找别的公司给你们设计之外，现在你们也做了很多天地系列的运作，有哪些模式进行总结沉淀下来的？
邹郁：我觉得最重要的是商业和文化的结合，不一定是传统文化，这是我们天地的根本核心。但是我觉得完全复制是做不到的，因为每一个城市天地都有它的特色，我们定义岭南天地就是旅游、休闲、文化、艺术，它不能100%的复制。但是开放式街区是一个模式，有共性在里面。
现场提问：你们引进Brookfield主要是给你们带来资产和管理经验吗，对你们销售有什么指导意义？
邹郁：有一个很直接的变化，Brookfield刚刚宣布会请两位高层过来，其中一位是COO，他会主管日常的运作。
当然我们有自己的文化，我们希望他们每个人也能够适应中国的文化。既然我们叫文化商业综合体，你不了解中国文化也不行。但是他们有多年的商业管理经验，他们的资产管理水平确实非常高。
邹郁：资产管理财务运作是其中一部分，因为资产管理是很高深的一门学问。举个例子，如果这边是一个商铺，外面摆个柜台很明显能够增加收入，但是你怎么能够让你的商业布局调整得更合理，收的租金更高。如果你有经验，你可以摆得很合理，让人更容易看到，你的商业就增值了，但这只是其中一个方面。
包括现在的电商，假如我们商场有很好的WIFI系统和空调，你为什么不坐在这里享受。我们这套WIFI系统可以和所有的电商平台都很好的结合起来，比如说定位，寻找你需要的商品等等，这都是资产管理方面的内容，最核心的是提升价值。